这几年，不断高涨的房价已令中国大陆百姓怨声载道，当局为了稳定大局采取了各 种强制手段，比如建保障房，限购令，调银行准备金率等等，最近几个月中国大陆大部 分城市的房价开始有所下降了，但也有报道说，目前房价的下降不是真降是假降，是保 障房稀释了房价。但中国大陆的房价是真的下降了。
目前国内的报道，绝大部分的房产公司都在降价。比如万科公司，它的房价已经普 遍在几个主要城市降了20-30%。通常人们关心的房价最昂贵的几个大城市，北京、上 海、广州、深圳降的幅度明显一点，二、三线城市降的幅度稍微小一点。但现在降价预 期已经形成，城市居民都已经明显的感觉到房地产价格会下降。不久前中国大陆连续发 生了几起买房的人要维权，原因是他们刚买了房，虽然是期房，刚刚按很高的价格付完 首付，房地产公司就把同样类型的房子降价20％、30％。对他们来说，他们的首付几 十万就等于泡汤了。对这些要求维权的人，虽然从合约的角度来说，他们可能得不到补 偿，但反映了一个心态，也给了所有其他买房子人的信号，就是谁这时候买谁吃亏。所 以，房地产降价这个趋势基本上已经比较明显，很多城市的限购令今年年底到期，但政 府已经通知各个地方限购令还要继续延续。所以一般判断是，政府不会松动对房地产价 格的调控。政府现在开始降低准备金率，希望适当松动银根。但其政策指向是帮助制造 业、企业缓解它们的银根过紧的问题，而不是帮助房地产公司脱困。所以，可以预期的 是房地产价格还会继续下降。关于下降幅度，今年上半年的时候很多人认为不可能超过 20％，不然政府就会来救市，现在证明已经超过30％了。因此现在有一些预测，认为 可能会进一步下降，甚至有讨论下降50％的。有这样明显的下降预期，房地产公司的 大批房子还在陆续上市，而真正需要住房子的买主现在一般都是惜购，就是很珍惜他们 的购买机会，而不愿意轻易出手以免吃亏上当。
20%是下降了不少，但对那些需要买房的老百姓来说并不是一个机会。现在房地产 市场上占的大部分主要是100平米以上所谓大户型的房子，这些房子装修标准比较高， 单价也高，即便下降，仍然超出了很多普通家庭、中低收入家庭购房的可能性。所以这 种房子实际上不是老百姓付得起的，也不是他们能住得起的。中国大陆的房地产业之所 以形成巨大的泡沫走上歪路，原因就是房地产公司不是根据中国大陆人口当中70％、8 0％只能住几十平米的这种房子的一个需求结构的安排，而面向的是投机者、炒房客。 对炒房客来说，房子越大越豪华，升值空间越高，他们就越愿意投资。所以，最后结果 就是会有相当一部分房地产公司破产，同时还会有相当一部分银行贷给房地产公司的贷 款和贷给炒房者的按揭贷款会成为坏帐，因为这批豪华房子不见得能卖出去，说不定永 远也卖不出去了。
实际上房子空置现象早在十年前就已经出现了。象在青岛、大连就有大批的沿海地 区所谓的豪华公寓，全部卖完了，但是常年黑着灯。前两年国内有人做过一个调查，发 现中国大陆的一些豪华小区亮灯率不到30％、40％，甚至更低，70％都是投机者、炒 房客拥有这些房子，他们拥有的目的就是把它炒高了以后，高价再卖出去。现在，这个 梦是要破灭了。但他们的梦破灭了，不等于说普通老百姓就住得起那房子了，那些房子 仍然太贵。
随着房地产市场的下跌，地方政府靠卖土地发财的机会也开始消失。有报道说，一 些城市已经开始出现政府拍卖土地而没有人投标的现象。为了解决地方政府的财政困难 ，政府开始允许一些城市发行地方政府债券。但这对中国大陆百姓来说也不是一个可以 投资的机会。以前，中国大陆的法律规定，地方政府不得自行发行债务，原因是地方政 府发债的时候通常是在它没钱的时候，发了债将来地方政府照样还不了债，所以等于是 地方借钱让中央还，这个把戏一旦玩下去的话，中央政府会吃不了兜着走，因此中央政 府从来是禁止地方政府发债的。今年由于地方政府的钱袋越来越空，中央政府给地方政 府开了一个门，允许四个城市，北京、上海、深圳、广州开始发行地方政府债券。但这 个债券其实也没有多大好的效果，因为买这些地方政府债券的，买主都是当地的银行； 银行买这些债券的目的只不过是为了和地方政府拉好关系，希望把地方政府的财政存款 存到它们银行里头，好让银行的业绩好一些，等于银行用老百姓存款的钱去买了地方政 府的债。从本质上讲是债务搬家，把地方政府的债转嫁到银行存款的存款户头上去了。
从逻辑上讲，地方政府发债可以到股市上去，但如果到股市上去发债，股价就会进 一步下跌，因为那要从股市上抽血，现在股市情况已经很糟糕了。最近上个星期的股市 情况很差，下跌了很大的幅度。在这种情况下，如果让更多的地方政府上股市上去圈钱 ，恐怕股民不会买帐，即他们不见得愿意掏钱。最后是把股市搞垮了，地方政府也借不 到钱。
说到地方政府缺钱，有报道说，在房地产业中获利最大的就是地方政府了，地方政 府靠卖地是发了大财的，现在房地产价格才刚刚开始下降，地方政府怎么就出现了资金 短缺的问题？对很多地方政府而言，所谓资金的短缺还是一个潜在的。目前此时此刻它 们手头还有钱，因为今年卖地有了大笔收入。但他们预期的是这些钱用完了以后就不会 有后续的来源，所以很多地方政府的一些工程项目就不敢施工，要是一旦继续施工下去 的话，后面的资金来源是没有保障的。现在很多房地产公司已经不敢买地了，所以最近 出现陆续一些城市政府拍卖土地居然会留标，就是说没有人愿意买地。原因就是房地产 公司发现现在它手头的银根已经紧的厉害。到年底的时候房地产公司很多贷款要到期了 ，现在如果房子卖不出去，钱不能回笼，连贷款都还不上，公司就会面临破产，这是为 什么房地产公司现在放弃利润，大幅度削价卖房子，它是想要现金回笼，好在银行那里 把贷款还上，明年才能进一步的借，如果旧债还不掉，那么新债它就不要想借了。所以 ，对房地产公司而言，资金一紧，资金链中断，那么它也就不可能再买地了。房地产公 司不买地，政府的地也就找不到买主。
现在的房价虽然下降了20％，但对大多数老百姓来说，目前的房价任然是天价， 还是买不起。如果要让中国大陆大部分老百姓有能力买的起住房，同时又不影响他们基 本的生活需求的话，恐怕房价要下降60％、70％甚至80％才能找到大批的购买者——当然在中国大陆这是不可能的，原因是地方政府还指着这笔房子捞一笔。地方政府通过 各种手段，包括卖地、包括在房地产交易中抽税等等各种做法，合在一起每套房子卖出 去的时候，地方政府从中拿到的大概有30％－40％，换句话说，现在的房价中有超过1 /3是成本，1/3是是房地产公司的经营开支和贿赂成本——房地产公司还要给各级官员 贿赂，最后是政府通过税收和卖地收入拿走的一块，大概也有30％。这后两个30％在 民主国家是不存在的。也这是为什么在一个民主国家房子的价格通常也就是一个家庭的 年收入的6倍到8倍，这样的话一般的家庭才可能用30年贷款买得起房子。而中国大陆 的房价贵就贵在后面两个30％。在中国大陆制度不变的情况下，后两个30％是不可能 有太大的压缩的。因此，中国大陆现在的房子不是老百姓能买得起的，而是炒家在买在 炒作。
现在很多人开始注意到，首先是温州的炒房团大批的抛售房子，另外就是海外华人 的热钱买的各种房子在那里炒作的，现在很多人也在开始准备退出，这都会导致将来中 国大陆房地产市场价格进一步下跌的因素。因为实际上中国大陆现在的100多平米一套 ，2万或3万元一平米的这种房子，一个单元大概要300万－400万，甚至更高的400万 －500万一套；这种房子的买主很多人是投机者，大部分都不是需要买房子的人或者是 需要住房子的人，而是买了炒作而不住的。现在挤房地产泡沫挤的就是这批人，要削掉 的也就是他们的利。
随着中国大陆房地产泡沫开始破灭，很多人开始抛房子。另一方面，很多人正在把 资产从国内往海外转移，如果这个趋势形成了，人民币就会从升值变成贬值。一旦人民 币走上了贬值的通道，那么所有这些炒房的热钱就会大规模的撤出。中国大陆引进外资 现在累计有5万－6万亿，在这个数字中，有70％左右是中国大陆人的钱，即中国大陆 的国营企业、私人企业、还有中国大陆的富人、贪官的钱；他们把钱转移到境外以后， 再用境外公司的身份重新进入中国大陆，以投资的名义在中国大陆活动。而这些投资很 大程度上不是从事工业投资而是在房地产上。如果人民币开始贬值，而且这个趋势形成 ，那么这批钱早晚一天要离开中国大陆，因为他们留得越久亏损越大，不光房子会下跌 ，而且人民币要贬值。这两个因素加在一起，他们在中国大陆的投资就会把老本赔掉， 所以很多人会逃走，到那个时候房产还会进一步下跌。这就是为什么有人说有50％的 下跌的空间。
中国大陆政府一再说要让最普通的、最基层的老百姓也能买得起住房，但又不希望 房价掉的太多太大。房地产价格掉的太大以后，政府也有很大的风险，比如银行坏帐会 出来，房地产公司倒闭太多等等等等。但不调控也同样有风险，若让房地产泡沫维持下 去结果是总有一天泡沫要破，破了以后同样是房价暴跌，然后银行大笔坏帐。所以对政 府来说左右为难，所以只能调控。政府的目标，是希望调控的幅度小一点，房地产价格 不要掉的太狠。但是，现在这些事情并不是政府能够完全操控得了。比如它可以限购， 但是它不能限制有钱的人把钱转移到海外去。现在中国大陆的富人正在大笔的往海外转 钱，转的越多房地产会掉的越狠。——这一点是政府一开始没有预计到的，没想到炒房 的大部分人都是这些投机者，用来炒房的钱很大一部分是从海外转移进来的。
中国大陆天天在讲外资热钱，其实所谓的外资热钱大部分都是华人自己的钱，把中 国大陆的钱弄出去，然后再洗一遍回来，在国内炒房子，炒古董，炒这个炒那个，现在 情况不妙，很多人就开始往外撤了。撤的越厉害，房地产价格会掉的越狠，银行的情况 会也糟，这个是政府不想见到的，但政府也无可奈何。
也就是说，中国大陆政府调控房价并不是为了普通老百姓也能够买得起住房，而是 担心房地产泡沫一旦破裂执政基础就会丧失，但许多情况并非政府所能控制得了，如果 房价真跌到70%，80%，就会造成整个中国大陆经济的结构发生很大的变化。长期以来 以房地产带动整个经济的这么条支柱，今后可能就不容易维持了；地方政府想要靠大规 模卖地，不断的盖新房子来获得收入，房地产公司想靠不断的炒高房价来刺激消费者抢 购房子，还有通过房价不断上涨，吸引国外的华人的热钱进入中国大陆去买房子，来做 房地产投机，还有很多制造业企业把他们的生产资金抽出来去参与炒房子，所有这些行 为恐怕都会停止。
而对于普通百姓来说，最为关心的还是他们一辈子辛辛苦苦积攒的一些钱。有的人 甚至已经投资到房地产上的，当房地产泡沫一但破裂，人民币开始贬值——其实已经有 报道说人民币现在已经开始贬值了。面对随时可能破裂的房地产泡沫，面对飞速上涨的 物价，中国大陆老百姓该如何管理好自己的钱袋子，制定可以抵御风险的理财计划，让 手中有限的财富保值、增值、不缩水？著名经济学家，中国大陆问题专家程晓农给人们 支招。
程晓农觉得，如果拥有二手房的人可以把房子留在手里出租，收取租金，因为租金 今后可能还有一定的上涨空间。另一方面手头有现款的人，如果数量达到一定规模比如 讲有上百万或者70万、80万，很多人现在是把钱放在银行所谓理财产品上。但是理财 产品，银行拿了这些钱以后，也是把理财产品收集来的钱房到了房地产上了，所以这个 情况并不妙。而且现在民间高利贷利率很高，很多人又去投机高利贷，结果就是又出现 高利贷有人揣着钱跑路，然后导致钱放出去收不回来，所以这种问题都是一连串的问题 。从某个意义上讲，如果他手头的钱现金有一定数量的话，也许可以考虑在这个时候把 换成美元，换完以后把美元存在银行帐户里。那么随着人民币贬值、美元升值，这笔钱 以美元的形式存在那儿就会自然而然的增值，增值的幅度会超过银行的利率，这样的话 他就会比较少的受到损失。
但说到底，这个招数也是废话。因为中国大陆有近10亿人口在国际贫困线上下挣 扎，他们如何有能力去兑换美元？很大部分人甚至都不知道有兑换美元这回事。此外， 即使有些被“中产”的阶级，也不会兑换美元，房贷已经压得他们喘气不过来了，美元就 不存幻想了，至多就是多储存一些方便面而已。至于数量达到一定规模比如讲有上百万 或者70万、80万的人们，要兑换美元，也存在一道不能逾越的管制——外汇管制，一 旦兑美元成了潮流，纵然政府明地里不出台限兑令，但可以暗地里命令——银行里没有 现钞或者无限期“预约”等等。总之，有的是办法将屁民们掐死。中国大陆人，是很听话 的，也是很有“主人翁”意识的，“饿死事小失节事大”，这种“投靠美帝国主义”的事情， 除了在讲台上“反美”而在背地里移民的138万“裸官”和准“裸官”，绝大部分人都是“沉默 的大多数”。
不过，这也不一定。好像鲁迅说过：沉默啊沉默，……。
No comments:
Post a Comment