中国楼价暴跌，经济崩溃了？！

中国楼价暴跌，经济崩溃了？！_颜昌海的博客_凤凰博报
中国楼价暴跌，经济崩溃了？！

2011-11-15 12:06:16 浏览 47 次 | 评论 0 条

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最近，中国大陆的楼市价格出现了明显的下降趋势，降价潮席卷京沪等一线城市， 并蔓延到二三线城市。外界普遍认为，中国房市的拐点即将到来，房地产泡沫开始破灭 。福布斯网站专栏作家章家敦日前发表了题为《中国楼价暴跌是经济崩溃了吗？》的文 章，认为中国楼价发生下行的速度非常快，预示着经济已经开始崩溃。

据中国指数研究院发布的资料显示，刚刚过去的10月份土地市场成交巨幅缩量， 住宅用地成交量更是创出年内最低。全中国133个城市共成交土地1365宗，成交面积5 500万平方米，环比减少40%，同比减少37%。而深圳、苏州等6个热点城市则完全没 有住宅用地推出，广州、成都等9个热点城市住宅用地零成交。

为了在急剧恶化的市场中实现年度销售目标，上海以龙湖、中海为代表的地产商推 出“非中心区域楼盘大降价”的措施。其中，绿地集团在嘉定区的秋霞坊，降价幅度甚至 达到了42%。另外，降价潮已经蔓延至二、三线城市如杭州、合肥和重庆等地。如香港 的发展商和记黄埔把重庆的珊瑚水岸楼盘打折32%出售。

章家敦在福布斯网站发表《中国楼价暴跌是经济崩溃了吗？》一文描绘了中国楼市 的现状：中国楼价的跌势从9月份时慢慢开始，在销售旺季的10月，上海地产商削减楼 宇叫价，变为崩盘式的下跌。而在10月29日国务院会议之后，温家宝重申他抑制的政 策，导致“绝望”的地产发展商竞相把手上的楼盘沽出。甚至卓越集团还表示，他们会以 开发成本价出售惠州楼盘。

中国银行10月11日发布的《2011年四季度经济金融展望报告》称，预计商品住宅 价格调整的拐点可能会在2012年过年时到来。北京中原地产三级市场研究部总监张大 伟认为，房价下降的趋势已经非常明显，拐点将在明年3月出现。花旗集团的蔡金强认 为明年楼价会再下跌多10%，但那是个保守估计。中国社会科学院工业经济研究所投资 与市场研究室主任曹建海则认为，如果政府继续实行冷却调控措施的话，那么房价将下 跌50%。章家敦认为，当北京当局的御用分析师曹建海也在说楼价在几个月内会下跌一 半的时候，就可以肯定他们认为最终的抛售情况会坏得多，而这正印证了华尔街金融投 机家吉姆·查诺斯的预测。查诺斯在2010年就指出，中国经济是一个等待破裂的泡沫， 其中房地产是一个风向标。而中国的房地产泡沫比迪拜严重1000倍以上，甚至更糟。 在10月底提到楼市时，查诺斯还表示他对中国短期的前景看空的观点仍然不变。

章家敦在文章中表示，北京当局在全球经济向下的时候实行的巨额刺激经济方案给 自己造成了更大的难题。目前，当局还未能解决两个棘手的问题，即持续不退的通胀和 人为的房价高企。文章称，虽然许多观察者说2012年中共领导层换届以前，中国经济 显著下滑的情况不会容许发生，而当局也会动用可观的国家资源来达成比较自由的经济 体系做不到的事，亦即是继续违反经济定律。但前提是，市场参与者—房地产开发商、 地方官员、住宅用户愿意合作；章家敦看到，这些地产商，中共地方官员和业主们由于 自身的利益的考虑，似乎并没有合作的意向。他指出，发展商已经开始发慌，只能不断 下调售价回笼资金以免破产；上海、杭州和合肥等地方政府发布房价“限降令”，规定房 价降幅超20%，需要重新备案；此外有很多买家还未入伙便遭受损失，因而走上街头抗 议。

10月22日，龙湖地产停止一个楼盘的推广优惠之后的两天，上海有大约300人砸烂 了发展商的售楼办事处的窗户。抗议的人买入了同一楼盘较早前推出的其他单位，售价 比打了折扣的单位高出多达30%。23日，在同一条街上也有业主向另一个发展商—绿 地集团抗议。而另一场示威活动当中，有示威者受伤，他们抗议的对象是中国海外集团 有限公司旗下的一个机构。同时在北京、杭州和南京等其他城市都出现反发展商的示威 。

章家敦在文章最后如是说，“事实是，因为北京的刺激经济政策，导致目前了楼宇 供应数量过多，但又没有相应数量的买家承接。市场总有到达供需均衡的一刻，但令人 惊奇的是眼下事情发生速度非常之快。一般而言，这情况称为崩溃。”

狼终于来了，十月份中国楼市发生崩盘，上海等一线城市房价下跌，从10%开始一 直达到40%，有些地方甚至开始突破40%。在最为抢手的上海浦东，中海御景熙岸从2. 3万元/平方米降至1.6万元/平方米，嘉定新城龙湖郦城从1.8万元/平方米直降到1.4万元 /平方米。但是这样的跌幅依然不能让买家动心，倒是让那些刚买房不久的买家，失去 了心里平衡，那些交了定金，房子还没到手的买家，十几万的定金一夜之间更是打水漂 了，致使退房潮席地而来，因为在这以前房地产老板们信誓旦旦，指天发誓房价绝不会 下跌。许多房产交易公司被受骗而愤怒的买主打砸一空，老板职员纷纷逃跑。

这样的图景在一个多月前是无法想像的，即使人民大学经济学院预测2011年房价 下跌的最大幅度也只有20%。就是这20%，也被指为臆想天开，痴人说梦。在举高不下 的房价面前，专家们对房价下跌的区域的预测是，房价下跌首先会出现在一些二、三线 城市，然后逐渐影响一线城市，但是没有人预测到最先下跌的却是中国第一大城市的上 海。高企的房价，使这个白领之都的城市，让白领沦落为无房的贫民。一部风行全国的 电视连续集“蜗居”，成了这个城市居民对房子希望与毁灭的最好写照。30年来，中国的 楼市一直不断地推高，价格之疯狂比欧美还要高出几倍，工薪阶层用一生的积蓄都和房 子无缘。深圳房子均价22304元平米，人均收入24870元，需要不吃不喝90年。用几块 砖头与水泥搭起来的空壳，穷其一生血汗而不得，楼价已经不是买卖而是掠夺，只能用 穷凶极恶，卑鄙无耻来表达。

房价下跌首先冲击的不是房地产开发商，开发商在这些年的房地产投机中早已赚得 盆满钵溢，而且房地产开发商本身拥有的自有资金占有的比重相当的少，资金大都来自 于国家银行的贷款。因此楼市崩盘冲击的是银行，但是银行是国家的，国家不会让银行 崩盘，国家只要银行印钞票就可以蒙混过去了。但是地方政府的财政却难以为继。在房 地产的交易中，政府通过营业税，土地增值税，所得税等乖税款拿到了60%的卖房收入 ，政府占有了大头。而更为重要的还不是卖房的税收，而是征用和出售土地。这些年来 中国地方政府的GDP最重要来源是土地财政，70%以上要依靠土地财政。而政府的土地 财政早已提前收入了。以目前160亿平方米的存量来说，能够看得到的时间内，市场将 无需增造楼房，也就是说不再需要建房用地。这对于已经债台高筑的地方政府，和已经 习惯挥霍的官员来说是不啻是毁来性的打击。因此房价一跌，最受不了的是地方政府。 上海市政府房价下跌后立即出台档，凡是房价下跌20%以上的公司需要重新备案。而温 家宝总理面对房价下跌所表示的“下调房价是国家坚定不移的政策”，此言着实是一句美 丽的空话。近年来，中央政府每次调控的结果是不跌反升。中央政府对房价所作出的调 控，对于开发商与政府官员这批群狼来说，是不可能收到任何效应的。对于丧失天良， 失去理性，狼狈为奸的开发商与官员来说，房价没有调控，只有崩盘。中国的楼市是中 国社会财富的一次再分配，是政府与开发商对全民财富的掠夺，特别是对土地拥有者拆 迁户，农民的掠夺。

中国的楼市是建立在血染的土地上，又向人敲髓吸血的楼市，它从头至尾都充满了 罪恶。由着他们的贪婪，使中国真正意义上的购房群体，整体从中国消失了，从而导致 多达四分之一以上的房子空置。面对夜晚群楼的一个个的黑洞，面对老百姓的蜗居，群 居，这批狼心狗肺们依然不肯松一松他们的手，直到崩盘的这一天来临。

而这一天，已经来临了。

中国的楼市在没有崩盘以前，没有人相信会崩盘，因为当所有的指数都告诉人们中 国的楼市必将崩盘，但是楼市依然坚挺，依然飈升。人们渴望通过辛勤的劳动，能买得 起一个居所的愿望，在不断的飈升的房价中，年复一年地被消磨，最终归于绝望毁灭。 而今天中国社会，人们对于社会清明，对于社会的公正的渴望也是同样，人们看到这个 政权越来越腐败，却能腐而不败，这个社会贫富差距越来越悬殊，但却能危而不溃。这 个社会矛盾越来越尖锐，所有社会安全指数都告诉人们，这个政权已经难以为继，但是 这个政权看起来却依然固若金汤，群体抗争事件虽然接连不断，但均能收买与镇压。在 国际社会，中国的人权状况虽然臭名昭着屡遭谴责，但反过来中国又成了西方发达国家 的债主而要武扬威。人们心中的愿望与信心，就这样年复一年地被消磨，最终归于绝望 毁灭。

中国的楼市曾经为中国人建立起一个永不跌价的经济神话，但是神话还是破灭了。 大陆政权为人民建立起一个永不倒台的政治神话。但要来的终要到来，它往往是在人们 失去信心，以至绝望的时候不期而至。

美国约翰霍普金斯大学金融学及房地产学兼职教授陈剑认为，中国房市的拐点已经 到来，房地产泡沫开始破灭，但他同时表示泡沫破灭并不可怕，可怕的是对此毫无准备 ，将使得局部的危机变成全局的危机。

在此之前，陈剑就对中美房价做了系统比较，认为中国房价已经全面超过美国房价 。对目前中国楼市出现的问题，陈剑认为，从各种指标（包括房价、销量）和某些市场 参与者的行为（包括开发商大幅降价、外资开始撤离）来看，中国房市的拐点已经到来 ，房地产泡沫开始破灭了。但泡沫破灭的方式，是雪崩式的崩盘，还是逐渐地下行，陈 剑表示还未知。但他说，如同他在博客中所讲，泡沫破灭并不可怕，可怕的是对此毫无 准备。

从房地产的周期来看，如果进入拐点时段，中国房地产崩盘会持续多久呢？陈剑分 析，正常市场情况下的房地产周期，大约10年，这是指从顶峰到低谷再到顶峰的时间 。他举例，比如上世纪80年代末的新英格兰、90年代初的南加州。他还表示，如果泡 沫化过于严重的话，那很可能持续更长的时间，比如日本自从90年代中期房市崩溃， 至今尚未走出萧条。美国的房市从2006年开始下跌，目前也未曾见底。

他指出，中国除了海南在1993年房市崩溃，其他主要城市尚未完整地走过一个周 期，而且其泡沫化的程度在国际上也是罕见的，所以很难预测会持续多久。他认为，房 价最终的决定因素是家庭收入。他说，如果我们期望居民家庭收入增长高于GDP增长， 那房价增长高于GDP增长也是合理的。如果房价涨幅远远高于收入增长，那就很可能是 泡沫。

对美元未来的趋势，陈剑说，他并非货币经济学家，所以只能发表一些非权威看法 。他个人认为，美元在这个动荡的时代，依然是无法替代的避风港，所以应该会保持强 势。

他分析，从2008年全球金融危机爆发以来，美国金融机构的洗牌已经基本完成， 金融监管改革已经基本就位，实体经济也在缓慢复苏。尽管出现了国会两党互相扯皮， 美债降级，但是美国的财政政策和货币政策基本能够相互配合，辅以依然强大的军事力 量、健康的人口走势、丰富的自然资源和最具有创新精神的企业家群体，美国的经济在 西方发达国家里依然会是一枝独秀。陈剑指出，中国的房地产走势是由自身的泡沫化决 定的，与美元升值没有太多关系，就如同美国的房地产泡沫主要是由美国政府的货币政 策、税收政策、房产政策决定，而并非中国买了太多美国国债或是房贷抵押债券一样。

随着房产瞬间缩水，许多业主强烈不满，上海等地发生多起业主集体维权，声讨开 发商。他们打着横幅“抵制无良开发商”、“黑心”、“还我血汗钱”等，要求退房或赔偿， 甚至动手砸毁售楼处。“他们辛辛苦苦赚了钱买房子，才买没多久，一下子跌那么多， 心里肯定是不舒服的了。”9月，全球最大私募基金黑石集团转让了价值14亿6千万人民 币的上海频壹购物中心95%的股权。随后，一批美国投资商又集体抛售上海物业，美国 友邦等外资企业也在逐步撤出中国楼市。“现在房地产挺不住了，它现在已经到了顶点 了。他现在往外抛售，就是说，已经看出了房地产泡沫导致了现在银行金融危机。”

房地产是中国经济的支柱，其投资占去年国内生产总值)的12%，占全部固定资产 投资的25%。大陆资深财经评论员叶檀认为，每次房地产泡沫崩溃，都是货币泡沫崩溃 的结果。在通货膨胀的情况下，风险和利率上升，岂止中国房地产行业进入拐点，中国 的实体经济与资本市场，一起进入拐点。经济学家谢田教授认为，现在开发商手中握有 大量房产滞销，难以变现。商品房已经严重供过于求，鄂尔多斯的“鬼城”现象层出不穷 。房地产商的资金链开始紧张，还贷压力越来越大。“现在这个资金链断裂的事情已经 迫在眉睫了。一旦由地下钱庄引起的，和国有银行私下拿钱去放贷，这些问题集中爆发 的时候，就会把连带的房地产市场的问题就一起爆发出来。这样的话，中国的整个金融 体系泡沫就会破灭。”

目前房地产泡沫的严重性，在于它导致了金融、房地产和实体经济三者之间形成一 种恶性的连锁反应。银行首先这个钱都砸在房地产上。房地产这个资金流动性很差。一 旦有泡沫了，银行往回抽钱抽不出来，所以就导致实体经济受损失。实体经济最终是支 撑着金融的支柱。它支柱倒了，那么反过来房地产也挺不住。2008年以来，官方发放 天量贷款，催发地方政府债务迅速膨胀，2011年到2013年将是许多地方债务还贷高峰 期。各级地方政府很多严重依赖土地财政。土地财源一断，将面临支付难题，更无法偿 还巨额债务。据辽宁省政府网站的一份审计报告，该省有近85%的与地方政府有关的融 资载体在2010年未能如期还债。

全国城市商业银行资金清算中心理事长王世豪不久前坦言，全国银行贷款总量55 万亿元，其中房地产贷款20万亿，已成为银行业的一颗“地雷”。如果加上以房地产抵押 的其他贷款，与房地产相关的贷款已接近信贷总量的一半。

瑞士信贷银行的最近报告指出，如房地产公司和当地政府无法偿还债务，中资银行 贷款损失可达其权益资本的60%。10月31日，美国《时代周刊》在最新一期的杂志上 发表封面文章，题为“非常可怕的中国泡沫”。文章指出，当今世界最重要的经济问题是 中国的经济泡沫会不会破裂？大量的不良贷款，疯长的房地产市场，失控的通货膨胀、 失业和社会动荡，连温家宝都说中国经济是“不平衡、不协调和不可持续的”。

半年来，中国楼市的降价狂潮已波及全国，上海、深圳、北京等地部分楼盘的降价 幅度达到30％。因房价缩水，上海已发生多起业主维权事件。国际舆论普遍认为，中 国的房地产泡沫已经破裂、巨额地方政府债务和非法贷款引发的资金链条的断裂，可能 导致中国的经济危机。几个月来，全国各地楼市普遍跳水，从中小地产商到中海、万科 、龙湖、恒大等大开发商，都在抛售楼盘。在“金九银十”的两个月内，北京的商品房成 交量比去年同期大幅下跌46%。在房价下降快的区域，一些开发商甚至打对折甩卖，以 求回笼资金。

《中国事务》主编伍凡认为，房地产泡沫如果一开始破裂，影响就会非常重大，就 会影响到今后相当一段时期中国的经济走向，以及中国经济会产生改变和调整。他分析 ，在这个过程中间会发生各种各样的事情，尤其发生社会冲突。这个泡沫破裂过程会造 成人们巨大的痛苦，引起社会和经济剧烈的改变。他认为，结局有可能走上阿拉伯世界 、阿拉伯之春，茉莉花革命的道路，全民起来抗议。